양도세

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제일    2004.03.31 3062

1. 양도소득세의 정의

   - 과세대상 자산을 유상으로 양도하는 경우에 발생하는 소득에 대하여
     부과하는 소득세를 말함

   ※과세대상 : (1) 토지와 건물
                     (2) 부동산에 관한 권리
                     (3) 일반 비상장주식
                     (4) 특정주식, 부동산 과다보유 법인주식,
                          특정시설물이용권(골프, 콘도, 헬스회원권), 영업권


2. 양도 또는 취득시기

     대금을 청산한 날"이 원칙적으로 양도 또는 취득한 날이나,
     대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 명의개서일이
     양도(취득)일이 된다.

    ※과거 취득일 또는 양도일을 확인할 근거가 없는 경우에는
       명의개서일을 취득 또는 양도일로 결정함

    ★1984년 12월 31일 이전에 취득한(분양 or 개서) 경우
       1985년 1월 1일을 의제취득일로 간주함


3. 양도가액과 취득가액의 결정

  - 2000년 1월 1일부터 실가신고 원칙으로 전환
    (1999년 12월 31일까지는 기준시가에 의한 신고원칙이었음)

    (1)양도가액 : 계약서상의 금액

    (2)취득가액 : ① 실거래금액을 확인할수 있는 매매계약서가 있는 경우
                           - 계약서금액

                       ②실거래금액을 확인할수 있는 자료가 없는 경우
                            - 다음의 가액을 순차적으로 적용

                       ⅰ. 매매실례가액
                       ⅱ. 감정가액
                       ⅲ. 환산실거래가액
                       ⅳ. 기준시가

4. 환산취득가액 산출방법

   양도금액 × 취득당시기준시가/양도당시기준시가 = 환산취득가액
   ( 양도금액 : 양도당시기준시가 = 환산취득가액 : 취득당시기준시가)  

5. 양도소득세의 계산

   양도가액-취득가액-필요경비=양도차액
   양도차액-양도소득기본공제(2,500,000원 년 1회)=양도소득세 과세표준
   양도소득세과세표준×세율=산출세액
   산출세액-예정신고세액공제(산출세액의 10%)=양도소득세 납부할 세액
   납부할세액 × 10% = 주민세

6. 양도소득세의 세율

   과세표준액=양도가액-취득가액-필요경비-양도소득기본공제(2,500,000)
   과세표준액 : 1천만원이하-과세표준액의 9%
                     1천만원초과 4천만원이하 - 과세표준액의 18%
                                                          (누진공제 : 90만원)
                     4천만원초과 8천만원이하 - 과세표준액의 27%
                                                          (누진공제 : 450만원)
                     8천만원초과 - 과세표준액의 36%(누진공제 : 1170만원)

7. 필요경비

  (1) 실거래가에 의한 경우

     ① 취득시 명의개서료, 취득세납부영수증, 중개수수료 등
     ② 양도시 중개수수료 등
         단, 증빙서류 첨부시에만 공제가능(영수증, 세금계산서 등)

  (2) 실거래가액을 제외한 경우
      (매매실례가액, 감정가액, 환산실거래가액, 기준시가)

      취득당시 기준시가의 1% 만 공제받을수 있음

8. 양도소득세 신고 및 납부

  (1) 예정신고 -  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
                       거주지 관할세무서에 자진신고 및 납부
                       (예정신고시 납부할세액의 10% 감면혜택)

  (2) 확정신고 -  예정신고를 하지 못한 경우, 양도일이 속하는 해의 다음해
                        5월 31일까지 확정신고를 하고 세금을 납부
                        (납부할세액의 10% 감면혜택 받을수 없음)

   ※ 예정신고를 한경우에는 확정신고를 하지 않아도 됨

9. 주민세

  -납부할세액 의 10% = 주민세
   납부기한은 양도소득세 자진납부 기간과 동일 (2001년 5월 1일 개정)
   ※관할 시·군·구에 주민세를 납부하면 세금신고 종료

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