펜션 투자시장의 기류가 변화하고 있다. 개인이 운영하는 소규모 펜션의난립으로 적정 투자수익률을 얻기가 어려워지자 수십~수백가구 규모로 단지화되거나 임대관리를 분양업체가 대행해주는 ‘리조트형 펜션’의 분양이 잇따르고 있다.

11일 펜션업계에 따르면 최근 리조트형 펜션을 분양하고 있는 업체는 ING펜션리조트와 S&G리조트, 굿모닝펜션, 클럽한라, 전원나라, 비젼스카이 등을 포함해 20여곳에 달한다. 이들 펜션은 단지당 100가구 안팎 규모로 지어지며, 단지내에 간단한 편의시설과 위락시설을 갖추게 돼 1~2채씩 지어지는 ‘나 홀로 펜션’에 비해경쟁력이 있다는게 업계 관계자들의 설명. 또 일반 리조트콘도처럼 분양업체가 시설유지 및 객실임대 관리를 도맡아 처리하기 때문에 직접 거주하지 않고도 투자수익을 얻을 수 있다는 게 장점이다.

◇투자수익률 은행 정기금리의 2배 이상=분양업체들이 제시하는 리조트형펜션의 위탁관리 수익률은 연간 9~10%선. 일부 업체들은 각각 2~5년동안 일정액의 연간 객실임대료를 분양계약자에게 일시불로 선지급하는 식으로 수익률을 보장하기도 한다.

분양계약자가 해당 펜션을 이용하지 않은 날에는 일반인이나 자사의 회원들에게 객실을 임대해주는 위탁관리방식으로 운영수익을 내는 것이다.

이들 펜션의 분양가가 평당 350만~500만원선이고, 주요 평형이 20평형대임을 감안하면 1채당 투자비용은 7,000만~1억원 정도. 연간 10%의 수익률을 매년초 선지급 받는 조건으로 분양 받을 경우라면 연간 700만~1,000만원의 운영수익을 얻게 되는 셈이다.

◇적정 분양가 따지는 게 투자의 기본=리조트형 펜션의 투자시 우선적으로 고려해야 할 점은 적정한 분양가에 공급되는 펜션을 골라야 한다는 점이다. 분양가에 포함된 토지매입비용과 건축비 내역을 꼼꼼히 따져 일반적인 시세보다 비싼지 여부를 판별하는 것이 요령이다.

건축비의 경우 통상 250만원선을 넘지 않는다는 것이 펜션업계 관계자의 설명. 다만 대단지형 리조트펜션이라면 수영장 등과 같은 공용 부대시설을 짓는 비용이 추가되기 때문에 평당 300만~350만원선까지도 건축비가 오를수 있다.

또 토지매입비의 경우 분양업체 대부분이 관리지역(기존 준농림지)내 논ㆍ밭 등을 매입해 용도변경을 한 뒤 펜션을 짓는 경우가 대부분이므로 현장인근의 논ㆍ밭 매매시세 등과 비교하는 것도 적정 분양가를 선별하는 방법이다.

수도권과 강원도 평창, 제주도 등 펜션건립 선호지역의 논ㆍ밭은 도로를 접한 땅이라고 해도 평당 50만원 이하인 경우가 대부분이다. 그나마 펜션부지가 도로 등이 닿지 않은 맹지라면 시세는 평당 10만~20만원선까지도 떨어질 수 있다.

따라서 분양가의 적정성 여부는 이와 같은 토지매매 시세와 건축비용을 고려해 원가를 추정한 뒤 실제 분양가와의 차이를 비교하면 판단이 가능하다.